Sinds 1 april 2026 staat het funderingsrisico verplicht in het taxatierapport. Voor kopers heeft dat een praktisch gevolg dat vaak onderschat wordt: de taxatie wordt in de meeste gevallen pas opgesteld nadat je bod is aanvaard en de koopovereenkomst is getekend. Krijg je dan een klasse D of E te zien, dan zit je aan de koop vast terwijl je financiering opeens wankelt. Een funderingsvoorbehoud in je bod voorkomt precies dat scenario.
Wat is een funderingsvoorbehoud
De branchemodellen van NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis zijn eind 2025 uitgebreid met een expliciete funderingsvoorbehoud-clausule in de modelkoopovereenkomst. Je spreekt daarin af dat je als koper de koop kunt ontbinden als uit funderingsonderzoek, bijvoorbeeld een QuickScan of een Fase 1 onderzoek, blijkt dat er een concreet probleem is of dat de te verwachten herstelkosten boven een vooraf afgesproken drempel uitkomen. Anders dan een algemene ontbindende voorwaarde is dit voorbehoud specifiek toegeschreven op funderingsrisico en houdt het rekening met de doorlooptijden van dit type onderzoek.
Waarom je dit voorbehoud wilt
- De verplichte funderingsklasse in het taxatierapport wordt meestal pas ná gunning bepaald. Zonder voorbehoud sta je met een klasse D of E in de hand voor een voldongen feit.
- Een QuickScan of Fase 1 onderzoek kost tijd. Standaardtermijnen voor financieringsvoorbehoud van vier tot zes weken zijn kort om óók funderingsonderzoek te laten uitvoeren, beoordelen door de geldverstrekker en verwerken in het dossier.
- Een QuickScan van gemiddeld 350 tot 650 euro geeft snel houvast. Blijkt er hoog risico, dan volgt vaak vervolgonderzoek van 1.200 tot 5.000 euro. Beide passen niet in een standaardtermijn zonder specifieke afspraak.
- Bij oudere woningen of woningen in een risicogebied is de kans op verrassingen simpelweg groter. Een voorbehoud is dan geen wantrouwen, maar goed huiswerk.
Verschil met het financieringsvoorbehoud
Het financieringsvoorbehoud geeft je het recht om te ontbinden als de bank je hypotheek niet rond krijgt. Dat lijkt genoeg, maar in de praktijk gaat het mis als de geldverstrekker de hypotheek in principe verstrekt onder voorwaarde dat je aanvullend funderingsonderzoek regelt binnen de looptijd. Loopt dat onderzoek uit, of komt er ongunstig nieuws uit terwijl de termijn afloopt, dan sta je vast. Het funderingsvoorbehoud is aanvullend en richt zich op de uitkomst van het funderingsonderzoek zelf, niet enkel op het rondkomen van de financiering.
Welke termijn is verstandig
Bij een reguliere aankoop van een naoorlogse woning buiten een risicogebied volstaat een financieringstermijn van vier tot zes weken vaak. Voeg je een funderingsvoorbehoud toe, dan is een termijn van zes tot acht weken realistischer. Voor een woning van vóór 1970 in bijvoorbeeld Rotterdam, Dordrecht of Zaanstad kan een termijn van acht tot tien weken verstandig zijn, omdat je zowel de QuickScan als een eventuele Fase 1 wilt kunnen laten uitvoeren en beoordelen. Overleg de precieze termijn altijd met je aankoopmakelaar en, bij twijfel, met een aankoopjurist.
Hoe formuleer je het concreet
- Gebruik de modelclausule die NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis in de modelkoopovereenkomst hebben opgenomen. Je aankoopmakelaar heeft toegang tot de meest actuele versie.
- Neem een drempelbedrag op voor herstelkosten. Boven dat bedrag mag je ontbinden. Redelijke drempels liggen in het bereik van 10.000 tot 25.000 euro, afhankelijk van je financiële ruimte.
- Sluit aan bij de KCAF QuickScan-richtlijn als toetsingsonderzoek. Dat maakt de uitkomst objectief en bruikbaar voor de taxateur en de geldverstrekker.
- Spreek af wie de kosten van de QuickScan draagt als je uiteindelijk niet ontbindt. In veel gevallen betaalt de koper, tenzij de uitkomst zo zwaar is dat de verkoper zich medeverantwoordelijk voelt.
Wanneer je juist wél zonder voorbehoud durft te bieden
Heeft de verkoper zelf al een recente QuickScan of Fase 1 laten uitvoeren met een geruststellende uitkomst, dan is een funderingsvoorbehoud van beperkte toegevoegde waarde. Bespreek dan wel met je makelaar of het rapport wordt bijgevoegd en of de conclusies overdraagbaar zijn aan jouw geldverstrekker. Ook in gebieden met overwegend laag risico weegt het voordeel van een schoner bod soms zwaarder dan het theoretische risico. Reken jezelf niet arm om de deal te winnen, maar sluit je ogen ook niet.